Tapu kaydı paylı mülkiyet şeklinde olan taşınmazlarda, bir hissedarın payını üçüncü kişiye satışı durumunda diğer hissedarlar ön alım hakkına sahip oldu. Medeni Kanun’un 732. maddesi ile düzenlenen bu hak, satışın noter aracılığı ile ilgili tüm hissedarlara tebliğ edilmesi ile kesin bir süreç başlattı. Tebliğ tarihinden itibaren 90 gün içinde hakkını kullanmak isteyen hissedarın Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurması gerekmekte. Bu süre, hak düşürücü nitelikte olup, sona ermesi ile birlikte ön alım hakkı tamamen ortadan kalktı. Hukukçular, sürenin uzatılamaz veya durdurulamaz olduğunu ve ihmalkarlığın hak kaybı ile sonuçlandığını vurguladı.
Ön Alım Hakkının Hukuki Niteliği ve İşleyişi
Şufa hakkı olarak da bilinen ön alım hakkı, paylı mülkiyetteki bir payın satışında, diğer paydaşlara tanınan yasal bir önceliktir. Hakkın kullanılabilmesi için satış işleminin geçerli ve noter tarafından diğer hissedarlara resmen bildirilmiş olması şarttır. Satış bedelinin, payın değerini yansıtması ve ödemeye elverişli olması gerekiyor. Hak sahibi hissedar, satışı öğrendiği andan değil, noter tebligatının kendisine ulaştığı tarihten itibaren 90 günlük süreyi işletmek zorunda kaldı. Bu süre, tebligatın yapıldığı adreste bulunulmasa dahi işlemeye başladı. Bu nedenle, paydaşların tapu kayıtlarındaki adres bilgilerinin güncel olması büyük önem taşımakta.
90 Günlük Süre Sonunda Doğan Hukuki Sonuçlar
Sürenin dolması ile birlikte ön alım hakkı hukuken sona erdi. Bu tarihten sonra, satış işleminin şartları ne olursa olsun veya hissedarın geçerli bir mazereti bulunsa dahi, hakkın yeniden canlandırılması mümkün olmadı. Satış, artık kesinleşti ve alıcı, tapuya hisse sahibi olarak tescil edildi. Önceki hissedarın, satış bedelinin düşüklüğü veya usulsüzlük gibi gerekçelerle itiraz etme imkanı da bu süre ile sınırlı kaldı. Yargıtay kararları, bu 90 günlük sürenin mutlak bir süre olduğunu ve hakim tarafından değerlendirilme esnekliği bulunmadığını sürekli vurguladı. Sürenin başlangıcında yaşanan bir tebligat hatası olması durumu ise, ancak bu hatayı ispatlayan hissedar için sürenin yeniden işlemeye başlamasına olanak tanıdı.
Hissedarların Dikkat Etmesi Gereken Hususlar ve Alınacak Tedbirler
Hukuk ve emlak danışmanları, paydaşlara bir dizi öneride bulundu. İlk adım, tapu kaydının belirli aralıklarla kontrol edilmesi ve iletişim bilgilerinin güncel tutulması oldu. Bir satış bildirimi alındığında, tebliğ zarfının üzerindeki noter kaşeli tarihin kaydedilmesi ve 90 günlük sürenin bu tarihten itibaren hesaplanması gerektiği bildirildi. Hak kullanımına karar verilmesi için bir avukat ile hızlıca temasa geçilmesi, sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından hayati önem taşıdı. Ayrıca, satış bedelinin taşınmazın piyasa değeri ile uyumlu olup olmadığının bir eksper vasıtasıyla değerlendirilmesi önerildi. Bu süreç, mülkiyet hakkının korunması adına vazgeçilmez ancak son derece katı bir zaman çerçevesi içerdi. Hissedarların, bu hukuki süreci bir külfet değil, mülkiyetlerini korumak için önemli bir fırsat olarak değerlendirmesi gerektiği vurgulandı.