5 Yıl Kuralını Kaçıran Yükle Karşılaşacak
Gayrimenkul satışında kritik eşik yeniden gündemde. Mart ayı itibarıyla başlayacak süreç, ev ve arsa sahipleri için önemli yükümlülükler içeriyor.
Beyan Süreci 1 Mart’ta Başladı
Konut, arsa ve benzeri taşınmaz satışlarından kazanç elde eden gerçek kişiler için yıllık gelir vergisi beyan dönemi 1 Mart itibarıyla başlıyor. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu kapsamında, satın alınan bir taşınmazın edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde oluşan kazanç, “değer artışı kazancı” olarak vergilendiriliyor.
2025 yılı içinde, 5 yıllık süre dolmadan satış yapan mükelleflerin elde ettikleri kazancı 2026 yılının mart ayında beyan etmeleri gerekiyor. Hesaplanan vergi, mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeniyor. Beyanname verilmemesi halinde vergi aslına ek olarak ceza ve gecikme faizi uygulanıyor.
5 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanıyor?
Vergi uygulamasında 5 yıllık süre takvim günü esas alınarak belirleniyor. Taşınmazın tapuda edinildiği tarihten itibaren 5 yıl dolmadan yapılan satışlarda gelir vergisi doğuyor. Beş yılın tamamlanmasının ardından gerçekleştirilen satışlarda ise değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.
Vergi yükümlülüğü yalnızca klasik satış işlemleriyle sınırlı kalmıyor. Bedel karşılığında devir, trampa, kamulaştırma, devletleştirme veya ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması gibi işlemler de bu kapsama giriyor.
Mirasla Edinilen Taşınmazlarda Durum Farklı
Miras yoluyla edinilen ev ve arsaların satışında değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor. Bu istisna, mirasçılar açısından önemli bir avantaj sağlıyor.
Kooperatif yoluyla edinilen konutlarda fiili kullanım tarihi ile elektrik ve su aboneliğinin başladığı tarih dikkate alınıyor. Arsa üzerine inşa edilen evlerde ise tapuda cins tashihinin yapıldığı tarih edinim tarihi kabul ediliyor. Kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen konutların 5 yıl içinde satılması halinde de vergi yükümlülüğü doğuyor.
Endeksleme Yöntemi Belirleyici Oluyor
Vergi hesaplamasında satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark doğrudan esas alınmıyor. Alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranına göre güncelleniyor. Artış oranının yüzde 10’un üzerinde olması halinde endeksleme uygulanıyor.
Örneğin, 3 milyon 200 bin TL’ye alınan bir taşınmazın 5 yıl dolmadan satılması durumunda, alış bedeli Yİ-ÜFE oranına göre güncelleniyor. Endeksleme sonucunda maliyet bedeli satış bedelinin üzerine çıkarsa vergi doğmuyor. Ancak satış bedeli endekslenmiş maliyetin üzerinde kalırsa aradaki fark üzerinden artan oranlı gelir vergisi tarifesi uygulanıyor.
Uzmanlar, özellikle yüksek bedelli satışlarda ortaya çıkabilecek vergi tutarlarının ciddi seviyelere ulaşabileceğine dikkat çekiyor. Satış öncesinde edinim tarihi, 5 yıllık süre ve endeksleme hesaplamasının dikkatle incelenmesi, olası mali yüklerle karşılaşmamak açısından önem taşıyor.