Ortak Tapuda Kritik Dönem: Yargıtay’dan Emsal Adım
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin paylı mülkiyete ilişkin verdiği son karar, ortak tapulu taşınmazlarda satış yapan ya da satışa konu olan hissedarları yakından ilgilendiriyor. 21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan karar, özellikle miras yoluyla ya da ortak alım sonucu oluşan hisseli tapularda ön alım hakkının kullanımına dair önemli bir çerçeve çizdi.
Kararda, fiili taksim bulunmayan taşınmazlarda satış sonrasında ön alım (şufa) davası açılabileceği açık biçimde ortaya konuldu. Ancak Yargıtay, satış anında sessiz kalan bir paydaşın sonradan hak talebinde bulunmasının dürüstlük kuralı kapsamında değerlendirilmesi gerektiğine de dikkat çekti.
Ön Alım Hakkı Nasıl İşliyor?
Kamuoyunda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkı, paylı mülkiyette hissedarlardan birinin payını üçüncü bir kişiye devretmesi halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyor. Bu hak, doğrudan kanundan kaynaklanıyor ve mülkiyet hakkına getirilen özel hukuk niteliğinde bir sınırlama olarak kabul ediliyor.
Yani bir hissedar payını dışarıdan bir alıcıya sattığında, diğer hissedarlar belirli yasal süreler ve şartlar içinde dava açarak o payı aynı bedel üzerinden satın alma talebinde bulunabiliyor.
Fiili Taksim Tartışması
Uyuşmazlığa konu olayda, ortak tapulu bir tarla üzerindeki hisselerden biri üçüncü kişiye satıldı. Satışın ardından diğer paydaş ön alım hakkını kullanmak üzere dava açtı. Satışı yapan taraf ise taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, herkesin kendi bölümünü sınırları belirli şekilde kullandığını savundu.
İlk derece mahkemesi bu savunmayı dikkate alarak davayı reddetti. Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay incelemesine taşındı.
Dosyadaki bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olduğu, üzerinde ekim yapılmadığı ve paydaşlar arasında sınır çizgileriyle ayrılmış fiili bir kullanımın bulunmadığı tespit edildi.
Dürüstlük Kuralı Ölçütü
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, fiili taksimin bulunmadığı durumlarda ön alım hakkının kural olarak kullanılabileceğini vurguladı. Ancak kararın en dikkat çekici yönü, Türk Medeni Kanunu’ndaki dürüstlük kuralına yapılan atıf oldu.
Daire, eğer taşınmaz fiilen bölünmüş ve her paydaş kendi kısmını uzun süredir kullanıyorsa, satış anında itiraz etmeyen bir hissedarın daha sonra ön alım hakkına dayanmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmayabileceğini belirtti.
Somut olayda fiili taksim bulunmadığı sonucuna varan Yargıtay, yerel mahkeme kararını bozarak dosyanın ön alım hakkı ve diğer yasal koşullar yönünden yeniden değerlendirilmesine hükmetti.
Karar, ortak tapulu taşınmazlarda yapılacak satışlarda hem satıcı hem de diğer paydaşlar açısından dikkatle izlenmesi gereken yeni bir hukuki eşik olarak değerlendiriliyor.