Türkiye'de gayrimenkul alım satım işlemlerinde yeni bir dönem kapıda. 1 Ocak 2026 tarihi itibarıyla tapuda "rayiç bedel" üzerinden devir yapma uygulaması sona eriyor ve gerçek satış bedelinin beyan edilmesi zorunlu hale geliyor. Bu değişiklik, Mali Suçları Araştırma Kurulu'nun (MASAK) para transferlerine yönelik denetimleri sıkılaştırmasıyla birlikte hayata geçirilecek.
Rayiç Bedel Uygulaması Tarih Oluyor
Uzun süredir birçok tapu işleminde, satış bedellerinin belediyelerce belirlenen rayiç değer veya bu bedelin biraz üzerinde gösterildiği biliniyordu. Bu uygulama, piyasa değeri yüksek konutların düşük bedellerle tapuya devredilmesine ve buna bağlı olarak vergi ve harç kaybına yol açıyordu. Yeni düzenlemeyle birlikte, gerçek satış fiyatından farklı bedel beyan etme imkanı ortadan kalkacak.
Banka Transferleri ile Tapu Beyanı Uyumu Şart
Yeni sistemin en kritik ayağını, banka transferleri ile tapu beyanı arasındaki uyum oluşturacak. Alıcının satıcıya göndereceği para tutarının, tapuda bildirilen satış bedeliyle birebir örtüşmesi gerekecek. Bankalar, özellikle yüksek tutarlı transferlerde ek belge ve açıklama talep edebilecek. İki tutar arasında fark olması durumu, şüpheli işlem olarak değerlendirilebilecek.
Nakit Ödemeler Riskli
Gayrimenkul alım satımında yaygın olan "bedelin bir kısmı nakit" anlayışı da yeni dönemde ciddi riskler barındıracak. Bankalardan yüksek miktarda nakit çekilmesi durumunda, paranın kullanım amacı sorgulanabilecek. Satıcının aldığı nakdi daha sonra banka hesabına yatırması halinde ise paranın kaynağına ilişkin belge sunması istenebilecek.
MASAK Devrede; Şeffaflık Artacak
Sistemin işleyişinde MASAK kritik bir rol oynayacak. Bankalar, gerekli gördükleri durumlarda işlem bilgilerini ve belgeleri doğrudan MASAK'a iletebilecek. Bu sayede, hem kayıt dışı ekonomiyle mücadele edilecek hem de vergi kayıplarının önüne geçilmesi hedeflenecek. Uzmanlar, belediyelerin belirlediği rayiç değerlerin birçok bölgede gerçek piyasa değerlerinin altında kalmaya devam edeceğini belirtiyor. Ancak yeni sistemle birlikte, tapu işlemlerinin artık bu düşük değerler üzerinden değil, tarafların üzerinde anlaştığı gerçek piyasa fiyatı üzerinden yapılması sağlanacak.
